La taxe foncière est un impôt local, payé chaque année par l’ensemble des propriétaires, s’appliquant tous les ans sur toutes les propriétés bâties ou non. Pour les professionnels, la taxe foncière est un impôt à payer pour les bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels. Elle représente l'ensemble des sommes figurant sur l'avis d'imposition correspondant. Cet avis peut comporter trois impôts différents :

• la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB),
• la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB),
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Ces taxes constituent une ressource fiscale pour les collectivité territoriales (communes, départements, régions) et les groupements de communes dits établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) (communautés urbaines, d'agglomération et de communes). Contrairement à la taxe d'habitation et à la taxe professionnelle qui sont réclamées aux occupants, la taxe foncière est réclamée aux propriétaires qui la refacturent presque toujours au locataire.

• Comment calculer la Taxe Foncière ?

  La taxe foncière est calculée en multipliant le « revenu cadastral » (déterminé en appliquant un abattement de 50 % à la valeur locative) par les taux d’imposition votés par les collectivités territoriales.
  
  La valeur locative quant à elle est déterminée par les services fiscaux, elle tient compte du marché locatif de la commune mais aussi de la surface du bien, de son degré de confort, de son environnement ainsi que de son état d’entretien. La valeur locative est revalorisée forfaitairement tous les ans. Elle peut aussi varier suite à des événements influençant le prix du bien.
  
  La valeur locative cadastrale est un élément central de l'assiette (base de calcul de l'imposition) de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Depuis l'imposition 2011, les Régions ne sont plus bénéficiaires de la TFPB.
  
  Selon l’article 1380 du Code Général des Impôts, « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code.
  

  • Quels sont les cas d’exonération de la Taxe Foncière ?

    Les exonérations permanentes concernent deux catégories de biens immobiliers :

    • les immeubles publics appartiennant à l’état, aux collectivités locales ou aux établissements publics
    • les immeubles ruraux servant à des exploitations rurales ou aux collectivités agricoles

    Les exonérations temporaires sont divisées en cinq catégories :

    • les exonérations facultatives (concernant, par exemple, les entreprises nouvelles)
    • les exonérations de longue durée (HLM, logements sociaux, etc.)
    • les exonérations de courte durée concernant les immeubles nouveaux
    • les exonérations des immeubles construits en ZFU (Zone Franche Urbaine)
    • les constructions nouvelles (exonération pendant 2 ans)

• Qu'est-ce que la valeur cadastrale, base de l'imposition ?

  La valeur locative cadastrale est l'élément de base dans le calcul des taxes locales.
  Le revenu cadastral, servant de base d’imposition à la taxe foncière, est égal à la valeur locative diminuée d’un abattement forfaitaire de 50% qui représente les frais de gestion, d’amortissement, d’assurance, de réparation et d’entretien.
  Le calcul de la valeur locative cadastrale (VLC) est différente selon qu’il s’agisse de locaux commerciaux, industriels ou professionnels.
  Dans un process d’audit de la taxe foncière, l’auditeur analyse la mise à jour des éléments de la base d'imposition.

  • Le calcul de la valeur locative cadastrale des locaux commerciaux

    Il existe trois méthodes de détermination de la valeur locative pour les locaux commerciaux.

    • La détermination de la valeur locative par l’étude des baux
      Le texte de loi stipule : "1º Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location."
      Si le local est loué à des conditions normales et si le local existait et était loué au 1er janvier 1970, la valeur locative est égale au loyer pratiqué à ce moment là.
      En revanche, si le local n’existait pas au 1er janvier 1970, ou a changé de consistance ou d’affectation, la détermination de la valeur locative par l’étude des baux n’est alors pas fondée.
    • La détermination de la valeur locative par comparaison
      Le texte de loi stipule : "2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison."
      Dans la majorité des cas, pour les locaux commerciaux, c’est la valeur locative par comparaison qui est retenue.
      Il conviendra aussi de déterminer la surface pondérée du local à évaluer. Celle-ci est calculée par l’administration fiscale selon des critères « flottants » qui font qu’une zone de circulation est pondérée entre 0,3 et 0,5… Il y a donc matière à négocier…
      L’administration choisit un local type comme base de comparaison auquel est attaché un prix au m2. Elle applique ce prix au nombre de m2 pondérés du local à évaluer.
      De même que les coefficients de pondération peuvent être discutés, le choix du local type peut aussi être discuté.
      En règle générale, c’est dans la commune où se trouve le local à évaluer que le local type de comparaison est choisi. Si le local commercial à évaluer a un « caractère particulier ou exceptionnel » alors le local type de comparaison peut être choisi hors de la commune, Exemple : pour évaluer un Hypermarché, il faudra aller dans des communes voisines pour trouver un local de comparaison.
    • La détermination de la valeur locative par appréciation directe
      Le texte de loi stipule : "3º A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe."
      Lorsque les deux premières méthodes sont inutilisables, c’est la méthode d’appréciation dite « directe » qui est retenue. Celle-ci est faite en deux étapes :
      • i/ Estimation de la valeur vénale de l’immeuble au 1er janvier 1970 sur une des bases suivantes :
        • prix de vente constaté lors de ventes géographiquement proches,
        • prix de vente actualisés dans des actes de vente anciens,
        • coût de reconstruction de l’immeuble auquel est appliqué un taux d’amortissement.
      • ii/ Détermination du taux d’intérêt applicable à cette valeur vénale. Le taux d’intérêt égal au taux moyen des placements immobiliers dans la commune. Actualisation ensuite de la valeur locative de 1970.

  • Le calcul de la valeur locative cadastrale des locaux industriels

    
    Les locaux industriels sont divisés en deux catégories principales :

    • les usines et ateliers de fabrication, transformation ou réparation ;
    • les locaux destinés à des opérations d’extraction, de manipulation ou des prestations de services, dans lesquels la force motrice et l’outillage sont les principaux contributeurs à l’activité du site.
    • Les bureaux et dépendances (hors locaux d’habitation) des locaux ci-dessus sont assimilés à des locaux industriels.

    
    La détermination de la valeur locative par la méthode comptable
    L’article 1499 du CGI traite de la valeur locative des locaux industriels : « La valeur locative des immobilisations industrielles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties est déterminée en appliquant au prix de revient de leurs différents éléments, revalorisé à l'aide des coefficients qui avaient été prévus pour la révision des bilans, des taux d'intérêt fixés par décret en Conseil d'Etat.
    La valeur locative de locaux industriels est établie essentiellement sur des données comptables, reposant principalement sur le prix de revient des sols, terrains, constructions, matériels et outillages.
    Sur la base du prix de revient vont s’appliquer des coefficients de réévaluation et des abattements :
    Réévaluations :

    • Les biens acquis ou créés avant le 01/01/1959 sont réévalués selon un coefficient de révision des bilans,
    • Ajout de 3%, par année, sur le prix de revient des sols et des terrains depuis l’entrée du terrain dans le patrimoine,
    • Appliquer d’un taux d’intérêt 8% sur terrains et 12% sur constructions et installations) au prix de revient réévalué.

    Le résultat de ces trois opérations donne la valeur locative brute du local industriel.
    Abattements :
    Abattement forfaitaire de 25% (bien acquis ou créé avant 1976) ou 33% (bien acquis ou créé depuis 01/01/1976) appliqué sur la valeur locative brute. Cela permet de tenir compte de la longévité de la propriété du bien.
    Le résultat de cette nouvelle opération donne la valeur locative du local industriel.
    La détermination de la valeur locative par la méthode particulière
    Les entreprises qui relèvent du régime du forfait, même si elles optent pour le régime réel, ne peuvent utiliser la méthode comptable et relèvent donc de la méthode particulière de détermination de la valeur locative.
    Cette méthode particulière consiste à évaluer la valeur locative des locaux industriels selon les règles d’évaluation des locaux commerciaux, c’est à dire en déterminant la valeur locative soit par l’étude des baux, soit par comparaison avec un local de référence, soit par voie d’appréciation directe.

• Quels sont les évenements impactant la Taxe Foncière durant la vie d'un bien ?

  La base d’imposition est modifiée en fonction des changements survenus.

  Les cinq changements pris en compte

  
  L'article 1517-I du CGI énumère cinq catégories de changements pouvant être constatés annuellement dans l'intervalle de deux révisions générales : les constructions nouvelles, les changements de consistance, les changements d'affectation, les changements de caractéristiques physiques, les changements d'environnement.

  • Les constructions nouvelles
    Est considéré comme une construction nouvelle tout bâtiment qui est soit édifié pour la première fois sur une parcelle de terrain non bâti, soit construit en remplacement d'un immeuble préexistant préalablement démoli.
  • Les changements de consistance
    Les changements de consistance sont des transformations de la composition d'un local qui en modifient le volume ou la surface. Ce sont principalement les additions de construction (agrandissement au sol ou en élévation), les démolitions totales ou partielles, les restructurations de construction.
  • Les changements d’affectation
    Par exemple, un immeuble est nouvellement soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties des biens alors qu’il était soumis auparavant à la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
  • Les changements de caractéristiques physiques
    Ce sont des changements résultant de travaux importants qui dépassent les travaux d'entretien normaux.
    Il en est ainsi de la remise en état d'un immeuble (réfection des toitures, des façades, …), de l'installation d'équipements nouveaux (salle de bains, ascenseur, …) ou, à l’inverse, de la décrépitude d’un immeuble.
    Cependant, pour que la prise en compte de ces changements intervienne, il faut, ainsi que le prévoit l’article 1517 du CGI, qu’ « ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative ».
    Si la valeur locative nouvelle n’est pas supérieure de 10% à l’ancienne valeur locative, le changement ne sera pas pris en compte.
  • Les changements d’environnement
    Ces changements prennent en compte non pas l’évolution de l’immeuble, mais celle de son environnement.
    L’évolution de l’environnement de l’immeuble aura une incidence sur la valeur locative de ce dernier.
    Dans un sens positif pour l’évolution de la valeur locative on trouve la rénovation urbaine, la construction d'une voie, d'une gare, la création d'espaces verts, …
    Dans un sens négatif pour l’évolution de la valeur locative on trouve l’installation d’un établissement générateur de nuisances (odeurs, poussières, bruits, fumées, ...).
    Pour que la prise en compte de ces changements intervienne, il faut, comme pour les changements de caractéristiques physiques, qu’ « ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative ».

  Les différents changements listés ci-dessus sont constatés ainsi :

  • Les changements de caractéristiques physiques : constaté d’office par l’administration,
  • Les changements d’environnement : constaté d’office par l’administration.
  • Les constructions nouvelles : déclaration obligatoire par le contribuable,
  • Les changements de consistance : déclaration obligatoire par le contribuable,
  • Les changements d’affectation : déclaration obligatoire par le contribuable,

  
  Lorsque le changement doit être constaté à partir de la déclaration obligatoire par le contribuable, ce dernier dispose de 90 jours à partir de la réalisation définitive du changement.
  A signaler que la déclaration du changement doit être réalisée par le propriétaire.
  Lorsque l’administration fiscale doit constater d’office certains des changements, elle peut s’appuyer notamment sur les communications de la Commission communale des impôts directs (CCID).

• Quels sont les biens assujettis à la Taxe Foncière ?

  L’article 1381 du CGI donne le détail suivant :

  • "Les installations destinées à abriter des personnes ou des biens ou à stocker des produits ainsi que les ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions tels que, notamment, les cheminées d'usine, les réfrigérants atmosphériques, les formes de radoub, les ouvrages servant de support aux moyens matériels d'exploitation ;
  • Les ouvrages d'art et les voies de communication ;
  • Les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l'habitation, le commerce ou l'industrie, même s'ils sont seulement retenus par des amarres ;
  • Les sols des bâtiments de toute nature et les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions à l'exception des terrains occupés par les serres affectées à une exploitation agricole ;
  • Les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel, tels que chantiers, lieux de dépôt de marchandises et autres emplacements de même nature, soit que le propriétaire les occupe, soit qu'il les fasse occuper par d'autres à titre gratuit ou onéreux ;
  • Les terrains sur lesquels sont édifiées des installations exonérées en application du 11º de l'article 1382 ;
  • Les terrains, cultivés ou non, utilisés pour la publicité commerciale ou industrielle, par panneaux-réclames, affiches-écrans ou affiches sur portatif spécial, établis au-delà d'une distance de 100 mètres autour de toute agglomération de maisons ou de bâtiments ainsi que les ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions tels que, notamment, les cheminées d'usine, les réfrigérants atmosphériques, les formes de radoub, les ouvrages servant de support aux moyens matériels d'exploitation. "

  La taxe foncière sur les propriétés bâties concerne essentiellement les constructions qui sont fixées au sol de telle manière qu’il faille démolir la construction pour la déplacer (existence de fondations ou d’une base en ciment). Ainsi, un bâtiment en bois fixé au sol par du ciment devient imposable.

• Qui paye la Taxe Foncière ?

  « Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel. » Article 1400-I du CGI.
  Le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition est donc redevable de la totalité de la taxe foncière. En cas de vente de l’immeuble en cours d’année et sauf clause prévoyant une répartition de la taxe foncière prorata temporis ou le paiement de la taxe par le seul acquéreur, la taxe foncière est due par le vendeur, qui était propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition.
  En cas de locataire dans l’immeuble, la charge de la taxe foncière reste au propriétaire bailleur. Cela étant, dans la plupart des baux commerciaux ou professionnels, le contrat de bail met à la charge du locataire le remboursement de la taxe foncière payée par le propriétaire.

• Quelle sera la réforme de la Taxe Foncière en 2015 ?

  Les nouvelles modalités de calcul des valeurs locatives des locaux professionnels, avec une date de référence fixée au 1er janvier 2013, serviront de base au calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE) à partir de 2015.
  La valeur locative d’un local professionnel est dorénavant déterminée en fonction de l’état réel du marché locatif et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970, qui faisaient référence à un local-type.
  L’actualisation annuelle des valeurs, qui concerne la totalité des locaux professionnels recensés dans la documentation cadastrale, débutera à compter des impositions établies en 2016.